建物の新築・増築に必要な登記申請は?

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建物の新築・増築に必要な登記申請は?

モノクロの印鑑押す瞬間

日本の住宅は、毎年90万戸も着工されています。賃貸マンション、アパートも含まれるのですが、3軒に1軒はマイホームですので、新築登記に関係する一般消費者がたくさんいることになります。また、建物を老朽化によって取り壊さなければならないこともあるでしょう。
今回は、建物の新築、増築、取り壊しにまつわる登記の話をやさしく解説します。

建物を新築した時の登記手続きは、2つです

建物を新築した時は、「建物表題登記」と「所有権保存登記」が必要になります。
建物が新築されると、建物の建築主は、1か月以内にその建物の構造(木造なのか、何階建てなのか)や床面積などを公示する必要があり、これを建物表題登記と呼びます。
それが完了すると、その建物を誰が所有しているのかを示すための手続きをします。これが所有権保存登記です。
この建物表題登記と、所有権保存登記が揃って初めて、その建物の所有者が自分であると誰もに主張できるようになるのです。
土地と建物を同時に購入した場合や、住宅ローンを借りる場合などには他の登記も同時にすることになります。

まず、建物表題登記をします

建物表題登記に際しては、建築確認通知書や検査済証が必要で、建物図面なども添えて法務局に提出します。

次いで、所有者が申請人となり保存登記を申請します

建物表題登記の際に所有者として記載された人(これを「表題部所有者」と呼びます)が、所有権保存登記の申請人となります。万が一、その表題部所有者が亡くなっている場合は、その相続人が申請者となり法務局に申請します。

建物を取り壊した時の登記もあります

これとは逆に、建物を取り壊した時の登記は「滅失(めっしつ)登記」といいます。取り壊しのほかに、災害で焼けてしまったり、竜巻で倒壊してしまったりした時にも行う登記です。
法律上は、1か月以内にこの登記をして、法務局の登記簿からその建物が存在しなくなったことを公示しなければなりません。
建物を建てた際は、仮に登記しなくても、税金(固定資産税)を徴収するために市区町村が自ら測量して、それに基づき課税を求めてくることがありますが、建物が無くなった時は、滅失の登記をしないままだと、固定資産税の納付書が送られてくることになります。早めの登記申請がおすすめです。
滅失登記をするためには、解体業者が用意しなければならない書類が複数ありますので事前に確認しておきましょう。
滅失登記は、原則として、建物の所有者が申請します。共有名義になっている建物の場合はそのうちの1人が申請することができ、名義人が亡くなっている場合は相続人が登記申請することができます。
登記が完了すると、「登記完了証」が法務局から交付されるのは他の登記と同様です。

未登記物件を取り壊した場合は市区町村に「届」を提出します

登記されていない古い建物を取り壊した場合には、法務局に手続きをする必要がありませんが、市区町村には「家屋滅失届」を提出します。役所が現地確認をする場合もあります。
未登記物件を取り壊した場合は、こうした家屋滅失届を出さないと市区町村で把握することができず、固定資産税が課税されたままになるおそれがあります。
なお、登記がある建物は滅失登記をすれば、法務局から市区町村に通知されるので改めて「家屋滅失届」は不要です。登記された建物の場合、市区町村に家屋滅失届を出しただけでは登記は残ったままになります。注意しましょう。

取り壊して新築した場合の登記は、基本3つです

親から相続した古い建物を取り壊し、新しく母屋を建てる場合もあります。その場合は、取り壊しから新築に至る一連の手続き「建物滅失登記」、「建物表題登記」、「所有権保存登記」のをおこなえば問題ありません。

増築した時は注意してください

また、家族構成が変わったり、手狭になるなどして、建物を、増築したり改築することがあります。建物表題登記の登記事項に変更があるのなら、建物表題登記の変更が必要となります。
このような増改築の場合も、1か月以内に変更登記をすることが義務づけられ、違反すれば10万円以下の過料(行政罰)が科せられることになっています。未登記建物は現在も存在するのですが、過去、このような過料が発生したケースはあまり聞きません。
最近では太陽光パネルの補助金を申請する時や住宅ローンを受ける時には登記をきちんとしておかないといけないため、未登記のまま置いておくことは少なくなっているのではないでしょうか。
それぞれ必要な書類や手続きについては、司法書士や土地家屋調査士にアドバイスを受けてください。

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